Ce que dit la loi 18-00
Le mot « bénévole » n’apparaît pas dans la loi 18-00. Elle prévoit un syndic choisi parmi les propriétaires, et laisse l’assemblée générale fixer ses honoraires. Un syndic bénévole, c’est donc un copropriétaire élu syndic à qui l’AG ne vote pas de rémunération.
| Question | Réponse de la loi | Article |
|---|---|---|
| Qui peut être syndic ? | Un propriétaire présent ou représenté à l’AG. Un tiers peut aussi être désigné : la loi vise alors une personne physique ou morale exerçant à titre libéral la profession de gestion des immeubles | 19 |
| Quelle majorité ? | Les trois quarts des voix des copropriétaires, pour la désignation comme pour la révocation | 19, 21, 27 bis |
| Pour combien de temps ? | Deux ans, renouvelable | 19 |
| Faut-il un adjoint ? | Oui : l’AG désigne un syndic et son adjoint. L’adjoint remplace le syndic en cas de décès, de révocation ou de démission, et provisoirement s’il refuse d’agir ou s’absente | 19, 27 |
| Qui fixe la rémunération ? | L’AG fixe les honoraires et, le cas échéant, la rémunération du syndic ; à défaut, l’ordonnance de nomination. La loi ne fixe aucun montant | 19, 21 |
| Qui est informé ? | L’autorité administrative locale compétente est informée de la désignation | 19 |
| Et si personne n’est élu ? | Le président du tribunal de première instance désigne le syndic et son adjoint, à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires | 19 |
Article 19, alinéa 4
« L’assemblée générale fixe les honoraires du syndic et, le cas échéant, sa rémunération ; à défaut, ils sont fixés par l’ordonnance de nomination. » Écrivez la décision au procès-verbal, même quand le mandat est gratuit : c’est elle qui fait du syndic un syndic bénévole.
Les obligations du syndic bénévole, une par une
La loi ne fait aucune différence entre un syndic payé et un syndic bénévole : les mêmes tâches s’imposent à l’un et à l’autre.
| Obligation | Délai ou fréquence | Article |
|---|---|---|
| Convoquer l’AG ordinaire | Au moins une fois par an, dans les 30 jours de la fin de l’année ; convocation 15 jours au moins avant | 16 ter, 16 quinquies |
| Notifier le procès-verbal à tous | Dans les 8 jours des décisions | 16 nonies |
| Faire voter le budget prévisionnel | Chaque année | 24 |
| Encaisser les charges contre récépissé | À chaque paiement | 26 |
| Tenir la comptabilité du syndicat et de chaque copropriétaire | En continu | 26 ; décret 2.23.700 |
| Informer les copropriétaires de la trésorerie | Au moins tous les 6 mois | 26 |
| Ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat | Y déposer immédiatement les sommes reçues | 26 |
| Tenir les archives et les registres, et y donner accès | Notamment avant l’AG qui examine les comptes | 26, 32 |
| Délivrer le récépissé de décharge en cas de vente | Si le vendeur ne doit rien au syndicat | 26 |
| Représenter le syndicat en justice | Le recouvrement des charges ne demande pas d’autorisation de l’AG | 26, 25 |
| Présenter un rapport sur le bilan de ses activités | À l’assemblée générale | 28 |
Pour la convocation et le procès-verbal, partez de nos modèles : convocation à l’AG et procès-verbal d’AG.
La comptabilité : ce que le décret 2.23.700 demande à une petite copropriété
Le décret 2.23.700 fixe les règles comptables de tous les syndicats, avec trois paliers selon les produits de l’exercice. Sous 200 000 DH de produits, le syndicat peut se limiter aux états des annexes 10, 13-1 et 13-2 (art. 1).
Quel palier pour votre copropriété ?
Article premier du décret 2.23.700. Un palier inférieur est un minimum : rien n’interdit de produire plus d’états.
- Exemple : 20 appartements qui paient 300 DH par mois font 72 000 DH de produits par an. C’est le palier le plus léger.
- Ce qui reste obligatoire à tous les paliers : le livre-journal, le grand livre et le livre d’inventaire, tenus jour par jour, sans rature (annexe 1, art. 8 et 9) ; les pièces justificatives conservées 5 ans et remises au successeur (art. 11) ; le plan comptable du décret.
- La tenue électronique est permise par le décret (annexe 1, art. 9), selon la réglementation en vigueur, en respectant les règles de tenue (jour par jour, sans rature ni ajout) et en gardant les pièces justificatives.
La responsabilité du syndic bénévole
Article 27, dernier alinéa
« Le syndic ou son adjoint sont tenus responsables du non-accomplissement des tâches qui leur sont dévolues. » Le texte ne prévoit ni régime allégé pour un syndic non rémunéré, ni amende, ni sanction pénale propre au syndic.
- Il ne préside pas l’AG : ni lui ni son adjoint, directement ou par délégation. Il peut en être le secrétaire avec l’accord de l’assemblée (art. 17).
- Il sépare l’argent du syndicat du sien : tout passe par le compte bancaire au nom du syndicat (art. 26). C’est ce qui le protège en cas de contestation.
- Il peut être révoqué à la majorité des trois quarts des voix (art. 27 bis), et chaque décision d’AG peut être contestée dans les 2 mois de sa notification (art. 59 duodecies).
- En cas de désaccord entre le syndic et son adjoint, ils doivent réunir une AG d’urgence (art. 27).
Démissionner ou passer la main
- Prévenir tous les propriétaires et les convoquer à une AG qui se tient dans les 30 jours de la notification (art. 26 ter).
- Remettre à l’adjoint, dans le même délai, les documents, archives, registres, la situation de trésorerie et les liquidités du syndicat (art. 26 ter).
- L’AG statue sur la gestion du syndic démissionnaire et désigne un nouveau syndic (art. 26 ter).
- À la fin d’un mandat, la remise au nouveau syndic se fait dans les 15 jours de sa nomination ; sinon, référé sous astreinte (art. 28). Le détail : changer de syndic.
Bénévole ou professionnel : les signes qu’il est temps de changer
La loi n’impose de professionnel à aucune copropriété. Ce sont la charge de travail et le risque qui décident. Les signes ci-dessous relèvent de la pratique, pas du texte :
| Signe | Ce que cela implique |
|---|---|
| Les produits de l’exercice dépassent 1 000 000 DH | Le décret exige le rapport d’un professionnel habilité au contrôle des comptes (annexe 1, art. 12) |
| Les impayés s’installent | Mises en demeure, injonctions de payer : une procédure à suivre de près (recouvrement) |
| De gros travaux sont votés | Devis, suivi de chantier, provision pour grands travaux (art. 24) |
| Personne ne veut être adjoint | La loi exige un adjoint (art. 19) : sans lui, le syndicat est fragile |
| Le syndic n’a plus le temps | Les délais légaux (AG annuelle, PV sous 8 jours, information tous les 6 mois) ne se rattrapent pas |
Pour comparer les coûts, voir les frais de syndic au Maroc.
Ce que la loi ne dit pas (questions ouvertes)
- Le remboursement des frais (photocopies, recommandés, déplacements) : la loi n’en parle pas. Faites voter par l’AG une règle simple, sur justificatifs, et inscrivez-la au PV.
- L’assurance : la loi 18-00 n’impose pas d’assurance de responsabilité au syndic bénévole. Renseignez-vous auprès de votre assureur.
- La forme de l’information à l’autorité locale (art. 19) : le texte ne précise ni le formulaire ni le délai.
Questions fréquentes
Un syndic bénévole a-t-il les mêmes obligations qu’un professionnel ?
Oui. La loi 18-00 ne distingue pas le syndic rémunéré du syndic bénévole : budget, comptabilité, information tous les 6 mois, compte bancaire au nom du syndicat, archives, représentation en justice (art. 26), et responsabilité en cas de manquement (art. 27).
Qui peut être syndic bénévole ?
Un propriétaire de l’immeuble, présent ou représenté à l’AG, élu à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires (art. 19). L’AG désigne en même temps son adjoint.
Un syndic bénévole peut-il être indemnisé ?
C’est l’AG qui fixe les honoraires du syndic et, le cas échéant, sa rémunération (art. 19), aux trois quarts des voix (art. 21). Elle peut voter un mandat gratuit, une indemnité ou un remboursement de frais : la loi ne fixe aucun montant.
Combien de temps dure le mandat d’un syndic bénévole ?
Deux ans, renouvelable (art. 19).
Le syndic bénévole doit-il tenir une comptabilité selon le décret 2.23.700 ?
Oui, à partir de l’exercice qui suit la publication du décret au Bulletin officiel du 31 mars 2025, soit 2026 pour un exercice calé sur l’année civile. Sous 200 000 DH de produits, il peut se limiter aux états des annexes 10, 13-1 et 13-2.
Comment démissionner quand on est syndic bénévole ?
En prévenant tous les propriétaires et en les convoquant à une AG dans les 30 jours ; dans le même délai, le syndic remet à son adjoint les documents, archives, registres et liquidités du syndicat (art. 26 ter).