La procédure en 6 étapes
- Rappel amiable. Un message ou un appel, daté. Ce n’est pas une étape légale, mais elle règle la plupart des retards et laisse une trace.
- Mise en demeure. Lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle reste sans effet pendant plus de 30 jours à compter du lendemain de la première présentation, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles (art. 25).
- Action du syndic, sans vote de l’AG. Le syndic recouvre les contributions exigibles et n’a besoin d’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale pour les réclamer en justice (art. 25).
- Ordonnance ou injonction de payer. Le président du tribunal de première instance peut ordonner le versement des provisions exigibles, avec exécution provisoire malgré l’appel (art. 25). L’injonction de payer se demande sur la base du procès-verbal de l’AG, d’un relevé des dettes et de l’attestation de mise en demeure ; elle est assortie de l’exécution provisoire (art. 25 bis) et rendue dans un délai ne dépassant pas trois mois (art. 36 bis).
- Hypothèque forcée. Les créances du syndicat bénéficient d’une hypothèque forcée sur la partie privative du débiteur et sa quote-part des parties communes (art. 40). Le syndic établit un état de la dette ; huit jours après sa réception par le débiteur, le président du tribunal ordonne, à la demande du syndic, l’inscription de l’hypothèque sur le titre foncier du lot (art. 40 bis).
- Privilège et vente du lot. Les créances du syndicat bénéficient aussi d’un privilège sur les meubles du logement ou du local et sur sa valeur locative (art. 41). En cas de vente, l’acquéreur est solidairement responsable avec le vendeur des sommes dues au syndicat (art. 42).
Les délais à retenir
| Délai | Règle | Article |
|---|---|---|
| Plus de 30 jours | Après la mise en demeure restée sans effet : les provisions non échues deviennent exigibles | 25 |
| 3 mois au plus | Pour que le président du tribunal rende l’injonction de payer | 36 bis |
| 8 jours | Après réception de l’état de la dette : inscription de l’hypothèque forcée ordonnée à la demande du syndic | 40 bis |
| 5 ans | Prescription des charges communes non réclamées, à compter de leur approbation par l’AG | 43 |
La prescription de 5 ans court vite
Une dette approuvée en AG et jamais réclamée se perd au bout de 5 ans (art. 43). Gardez la trace de chaque appel, de chaque relance et de chaque mise en demeure.
Le dossier à préparer
- Le procès-verbal de l’AG qui a approuvé le budget ou les comptes.
- Le relevé des dettes du copropriétaire, établi par le syndic.
- La copie de la mise en demeure et l’accusé de réception.
- Le règlement de copropriété (quote-part du lot) et le titre foncier du lot pour l’hypothèque.
Prévenir les impayés
- Appeler les fonds à date fixe : la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou de la période fixée par l’AG (art. 24).
- Faciliter le paiement : paiement en ligne, virement, reçu immédiat.
- Montrer les comptes : le syndic informe les copropriétaires de la trésorerie au moins tous les six mois (art. 26), et chacun a accès aux registres (art. 32).
- Relancer tôt et par écrit : chaque relance datée prépare la mise en demeure.
Quand la copropriété ne peut plus payer
Si le syndicat ne peut plus payer ses dettes exigibles ou conserver l’immeuble, le président du tribunal de première instance, statuant en référé, peut désigner un administrateur provisoire à la demande du syndic ou de 10 % des copropriétaires (art. 59 bis), pour une année au plus (art. 59 ter).
Questions fréquentes
Le syndic a-t-il besoin d’un vote de l’AG pour poursuivre un copropriétaire ?
Non. Le syndic n’a besoin d’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale pour réclamer en justice les contributions exigibles (article 25 de la loi 18-00).
Combien de temps attendre après la mise en demeure ?
Plus de 30 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Passé ce délai, les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles (article 25).
Peut-on inscrire une hypothèque sur l’appartement d’un copropriétaire qui ne paie pas ?
Oui. Les créances du syndicat bénéficient d’une hypothèque forcée sur le lot (article 40). Le président du tribunal en ordonne l’inscription à la demande du syndic, huit jours après réception par le débiteur de l’état de la dette (article 40 bis).
Les charges impayées se prescrivent-elles ?
Oui, par 5 ans à compter de leur approbation par l’assemblée générale, si elles n’ont pas été réclamées (article 43).
L’acheteur d’un appartement doit-il payer les dettes de l’ancien propriétaire ?
Il en est solidairement responsable avec le vendeur à l’égard du syndicat (article 42). Avant d’acheter, demandez au syndic l’état des charges du lot.