Frais de syndic, charges de copropriété : ne pas confondre
On dit souvent « frais de syndic » pour deux choses différentes :
- Les charges de copropriété : tout ce que coûte l’immeuble (gardiennage, nettoyage, électricité et eau des parties communes, ascenseur, assurance, petits travaux, provision pour grands travaux). Elles sont votées dans le budget prévisionnel.
- La rémunération du syndic : ce que touche la personne ou la société qui gère l’immeuble. Pour un syndic professionnel, c’est le prix de son contrat. Un syndic bénévole, copropriétaire élu, n’est en général pas rémunéré, mais ses frais de gestion (banque, papeterie, envois recommandés) entrent dans les charges.
Le guide des charges de copropriété détaille les charges générales et spéciales.
Qui fixe les frais : ce que dit la loi 18-00
| Règle | Article de la loi 18-00 (modifiée par la loi 106-12) |
|---|---|
| L’AG désigne et révoque le syndic et son adjoint, à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires | Art. 19 |
| Le syndic est nommé pour deux ans, renouvelables | Art. 19 |
| L’AG approuve le budget et fixe les charges, à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires | Art. 21 |
| L’AG vote chaque année un budget prévisionnel et une provision pour les grands travaux d’entretien | Art. 24 |
| La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou de la période fixée par l’AG | Art. 24 |
| En cas de nécessité, le syndic peut demander une contribution supplémentaire, à faire approuver par l’AG suivante | Art. 24 |
Pas de barème légal
Nous n’avons trouvé dans la loi 18-00 aucun barème des honoraires de syndic. Le montant se négocie et se vote : méfiez-vous de toute page qui annonce un « tarif officiel ».
Comment calculer la part de chaque lot
La formule est la même pour toutes les charges générales : part du lot = budget annuel × quote-part du lot ÷ total des quotes-parts.
| Exemple (chiffres fictifs) | Montant |
|---|---|
| Budget annuel voté en AG (charges + rémunération du syndic) | 96 000 MAD |
| Quote-part du lot | 40 tantièmes sur 1 000 |
| Part annuelle du lot : 96 000 × 40 ÷ 1 000 | 3 840 MAD |
| Appel de fonds par trimestre : 3 840 ÷ 4 | 960 MAD |
Les charges spéciales (l’ascenseur, par exemple) se répartissent seulement entre les lots concernés, selon la clé du règlement de copropriété. Notre tableau Excel de cotisations gratuit fait ce calcul pour toute la résidence.
Comparer deux devis de syndic professionnel : la grille
Deux devis ne se comparent qu’à périmètre égal. Demandez à chaque candidat de remplir la même grille :
| Question | Pourquoi |
|---|---|
| Prix annuel, et par lot | Pour comparer des immeubles de tailles différentes |
| Qu’est-ce qui est inclus (AG annuelle, appels de fonds, comptabilité, suivi des travaux) et qu’est-ce qui est facturé en plus ? | Les prestations « en sus » font souvent la différence |
| Combien d’AG et de visites de l’immeuble par an ? | L’AG ordinaire est obligatoire au moins une fois par an |
| Comment les copropriétaires voient-ils les comptes ? | Le syndic doit les informer de la trésorerie au moins tous les six mois (art. 26) |
| Le compte bancaire est-il au nom du syndicat ? | C’est une obligation du syndic (art. 26) |
| Comment se passe la sortie ? | L’ancien syndic remet documents, archives et registres au nouveau dans les 15 jours (art. 28) |
Réduire les frais sans réduire le service
- Renégocier les contrats (gardiennage, nettoyage, ascenseur) à chaque AG, devis à l’appui.
- Réduire les impayés : chaque dirham impayé est avancé par les autres copropriétaires. La loi 18-00 donne au syndic des moyens précis : voir la procédure de recouvrement.
- Outiller le syndic bénévole : un logiciel de syndic coûte à partir de 0 MAD (Syndy, plan Découverte, 10 lots) et 149 MAD par mois pour 25 lots, soit moins de 6 MAD par lot et par mois.
- Rendre les comptes visibles : une copropriété qui voit ses comptes paie plus volontiers.
Questions fréquentes
Combien coûte un syndic au Maroc ?
La loi 18-00 ne fixe aucun tarif. La rémunération d’un syndic professionnel se négocie et est approuvée par l’assemblée générale avec le budget, à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires. Comparez les devis à périmètre égal, rapportés au nombre de lots.
Qui paie les frais de syndic ?
Tous les copropriétaires, chacun selon la quote-part de son lot inscrite au règlement de copropriété, comme les autres charges générales.
Le syndic peut-il augmenter ses frais en cours d’année ?
Le budget est voté par l’AG. En cas de nécessité, le syndic peut demander une contribution supplémentaire dans l’année, à condition de la soumettre à l’approbation de l’AG suivante (article 24).
Les frais de syndic sont-ils payables par trimestre ?
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (article 24).
Que faire si un copropriétaire ne paie pas ?
Le syndic peut agir en justice sans autorisation préalable de l’AG. Après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet plus de 30 jours, les provisions non échues deviennent exigibles et le président du tribunal de première instance peut ordonner le paiement (article 25).