Le décret en bref
| Ce que dit le texte | |
|---|---|
| Numéro | Décret n° 2.23.700 (parfois écrit 2-23-700) |
| Date | 22 rejeb 1446 (23 janvier 2025) |
| Publication | Bulletin officiel n° 7391 du 1er chaoual 1446 (31 mars 2025), édition arabe, page 1917 |
| Objet | Fixer les règles comptables spécifiques au syndicat des copropriétaires et les modalités d’établissement de ses états |
| Fondement | Article 24 de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, après avis du Conseil national de la comptabilité |
| Adoption | Conseil de gouvernement du 21 décembre 2023 |
| Signataires | Le Chef du gouvernement ; contreseing de la ministre de l’Aménagement du territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville et de la ministre de l’Économie et des Finances |
| Contenu | 3 articles, puis l’annexe 1 (règles comptables, 12 articles), l’annexe 2 (plan comptable) et les modèles d’états (annexes 3 à 13) |
| Entrée en vigueur | Au début de l’exercice comptable qui suit sa publication au BO (article 2) |
Le texte officiel : PDF du décret sur le portail Adala du ministère de la Justice et Bulletin officiel n° 7391. Le décret a été publié en arabe ; les citations françaises de cette page sont notre traduction.
Les trois paliers : quels états produire selon vos produits
L’article premier classe les syndicats selon leurs produits de l’exercice comptable (en arabe « عائداتها في الدورة المحاسبية »). Ce ne sont ni les seuls encaissements, ni le nombre de lots, ni le seul budget : ce sont tous les produits de l’exercice.
| Produits de l’exercice | États à produire | Ce que dit l’article premier |
|---|---|---|
| 500 000 DH ou plus | Annexes 3 à 10 | « doivent » établir ces états |
| Plus de 200 000 DH et moins de 500 000 DH | Annexes 10, 11 et 12 | « peuvent se limiter » à ces états |
| 200 000 DH ou moins | Annexes 10, 13-1 et 13-2 | « peuvent se limiter » à ces états |
Quel palier pour votre copropriété ?
Article premier du décret 2.23.700. Un palier inférieur est un minimum : rien n’interdit de produire plus d’états.
Ordre de grandeur
Une résidence de 40 lots qui appelle 450 DH par mois et par lot a environ 216 000 DH de produits par an : elle passe au palier intermédiaire (annexes 10, 11 et 12). Avec 300 DH par lot, elle reste sous 200 000 DH. Ce calcul est une estimation : seul le total réel des produits de l’exercice compte.
L’annexe 10 (les comptes individuels des copropriétaires) est la seule exigée dans les trois paliers : chaque copropriétaire doit pouvoir voir ce qu’il a payé et ce qu’il doit.
Depuis quand le décret s’applique-t-il ?
Article 2
« Le présent décret entre en vigueur à compter du début de l’exercice comptable qui suit la date de sa publication au Bulletin officiel. »
- Publication : 31 mars 2025.
- Exercice calé sur l’année civile : le premier exercice soumis au décret est celui qui commence le 1er janvier 2026. Ses comptes se présentent à l’AG qui suit la clôture du 31 décembre 2026.
- Exercice décalé : un exercice qui commence le 1er juillet commence à appliquer le décret le 1er juillet 2025.
- Durée de l’exercice : 12 mois. Le premier et le dernier exercice peuvent être plus courts ; le premier ne peut pas dépasser 18 mois (annexe 1, art. 3). L’exercice n’est donc pas forcément l’année civile.
- AG ordinaire : au moins une fois par an, dans les 30 jours de la fin de l’année courante (loi 18-00, art. 16 ter). Les comptes de l’exercice y sont présentés pour approbation (annexe 1, art. 4).
Les comptes du syndicat et les annexes
Selon l’annexe 1, les comptes du syndicat comprennent le budget prévisionnel, que l’assemblée générale approuve, le compte de gestion générale et la situation financière du syndicat, avec les comptes individuels de chaque copropriétaire.
| Annexe | Contenu | Où le décret en parle |
|---|---|---|
| 1 | Règles comptables (12 articles) | Fait partie du décret |
| 2 | Plan comptable : classes 1, 3, 4, 5, 6, 7 | Voir le plan comptable des copropriétés |
| 3 | Situation financière du syndicat | Annexe 1, art. 1 et 4 |
| 4 | Compte de gestion générale | Annexe 1, art. 1, 4 et 6 |
| 5 | Budget prévisionnel, voté en AG | Annexe 1, art. 1, 4 et 5 |
| 6, 8, 9 | Tableaux joints aux états de clôture (suivi des dettes, matériel mis à disposition…) | Annexe 1, art. 4 |
| 7 | État de suivi du compte de réserve, présenté à l’AG | Annexe 1, art. 7 |
| 10 | Comptes individuels des copropriétaires | Annexe 1, art. 1 ; exigée dans les 3 paliers |
| 11, 12 | États du palier intermédiaire | Article premier |
| 13-1, 13-2 | États du petit palier | Article premier |
Ce que nous n’avons pas pu lire
Les intitulés exacts des annexes 6, 8, 9, 11, 12, 13-1 et 13-2 figurent sur les formulaires du Bulletin officiel, qui ne sont pas lisibles dans la version texte du PDF. Reportez-vous au BO n° 7391 pour leur forme exacte.
Les règles comptables à appliquer (annexe 1)
| Règle | Ce que dit l’annexe 1 | Article |
|---|---|---|
| Rattachement | Les produits sont enregistrés à leur date d’échéance ; les charges dès que le syndicat s’engage, même si elles ne sont pas encore payées | 2 |
| Créances douteuses | Pour les tiers non copropriétaires, le syndic soumet l’estimation de leur dépréciation au vote de l’AG | 2 |
| Exercice | 12 mois ; premier et dernier exercice plus courts possibles ; premier exercice de 18 mois au plus | 3 |
| Clôture | Comptes de l’exercice présentés à l’approbation de l’AG, avec les états et tableaux annexes | 4 |
| Budget | Charges et produits des opérations courantes présentés dans un budget prévisionnel au modèle de l’annexe 5, voté en AG | 5 |
| Compte de réserve | Créé par décision de l’AG ; son état de suivi (annexe 7) est présenté à l’AG | 7 |
| Livres | Livre-journal, grand livre et livre d’inventaire, tenus jour par jour, opération par opération | 8 |
| Écritures | Sans rature ni ajout, avec l’origine de l’écriture et la référence de la pièce ; tenue électronique permise selon la réglementation | 9 |
| Image fidèle | Les comptes donnent une image fiable du budget, de la situation financière, des produits et des charges | 10 |
| Pièces justificatives | Originaux conservés 5 ans par le syndic, au nom et à l’adresse du syndicat, datés ; remis au successeur | 11 |
| Contrôle | Au-delà de 1 000 000 DH de produits par an : rapport d’un professionnel habilité au contrôle des comptes, attestant leur sincérité | 12 |
Le rapport de contrôle au-delà de 1 000 000 DH
Annexe 1, article 12
« Les comptes du syndicat des copropriétaires dont les produits dépassent un million (1 000 000) de dirhams par an font l’objet d’un rapport établi par un professionnel habilité à exercer les missions de contrôle des comptes, qui atteste de la sincérité des comptes. »
Ce seuil est distinct des paliers de l’article premier : une copropriété de plus de 1 000 000 DH de produits produit les annexes 3 à 10 et fait contrôler ses comptes. L’avis n° 25 du Conseil national de la comptabilité (juin 2023) parlait d’un « expert-comptable » ; le décret, lui, vise un professionnel habilité au contrôle des comptes. C’est la formule du décret qui s’applique.
Clôturer l’exercice 2026 : la liste du syndic
- Vérifier la date de début et de fin de votre exercice : c’est elle qui fixe le premier exercice soumis au décret.
- Additionner tous les produits de l’exercice et en déduire votre palier (tableau ci-dessus). Au-delà de 1 000 000 DH, prévoir le professionnel chargé du rapport de contrôle.
- Tenir le livre-journal et le grand livre au plan comptable du décret : appels de fonds au compte 711, créances des copropriétaires au 342, rémunération du syndic au 6137.
- Enregistrer les charges dès l’engagement (facture reçue, contrat signé), pas seulement au paiement.
- Classer les pièces justificatives au nom et à l’adresse du syndicat, datées, pour 5 ans.
- Établir les comptes individuels des copropriétaires (annexe 10) et, selon votre palier, les autres états.
- Préparer le budget prévisionnel de l’exercice suivant au modèle de l’annexe 5.
- Convoquer l’AG au moins 15 jours à l’avance (loi 18-00, art. 16 quinquies) et y présenter les comptes pour approbation. Modèle de convocation.
Cinq erreurs fréquentes sur le décret
- Calculer le palier sur les encaissements. Le texte vise les produits de l’exercice, payés ou non.
- Croire que l’exercice doit être l’année civile. Le décret parle d’un exercice de 12 mois ; le premier peut aller jusqu’à 18 mois.
- Utiliser le plan comptable des entreprises. Le syndicat a son propre plan, sans classe 2, et seuls ses comptes peuvent être utilisés (annexe 2, art. 7).
- Compenser des comptes. Toute compensation entre comptes débiteurs et créditeurs est interdite (annexe 2, art. 8).
- Confondre le décret avec la loi. Les majorités, la convocation et le mandat du syndic sont dans la loi 18-00, pas dans le décret.
Télécharger le décret 2.23.700 en PDF
- Le décret n° 2.23.700 en PDF, texte arabe publié par le ministère de la Justice (portail Adala).
- Le Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025, sur le site du Secrétariat général du gouvernement.
Plan comptable des copropriétés (Excel, français et arabe)
Les 117 comptes de l’annexe 2, avec l’intitulé officiel arabe et une traduction française indicative.
Ce que le décret ne dit pas
Le décret ne prévoit pas de sanction propre. Ce qu’il advient de comptes non conformes (refus d’approbation en AG, contestation d’une décision dans les deux mois de sa notification, responsabilité du syndic) relève de la loi 18-00 et des tribunaux : c’est une question à poser à un professionnel du droit. Nous n’avons pas non plus trouvé d’édition française du décret au Bulletin officiel.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le décret 2.23.700 ?
C’est le décret n° 2.23.700 du 23 janvier 2025 qui fixe les règles comptables spécifiques au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 24 de la loi 18-00. Il a été publié au Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025.
Quand le décret 2.23.700 entre-t-il en vigueur ?
Au début de l’exercice comptable qui suit sa publication au BO du 31 mars 2025 (article 2). Pour un exercice du 1er janvier au 31 décembre, c’est l’exercice 2026.
Quels sont les seuils du décret 2.23.700 ?
Produits de l’exercice de 500 000 DH ou plus : annexes 3 à 10. Plus de 200 000 et moins de 500 000 DH : annexes 10, 11 et 12 au minimum. 200 000 DH ou moins : annexes 10, 13-1 et 13-2 au minimum. Au-delà de 1 000 000 DH par an : rapport de contrôle des comptes.
Le décret s’applique-t-il à un syndic bénévole ?
Oui. Le décret vise le syndicat des copropriétaires, quel que soit le syndic. Une petite copropriété (200 000 DH de produits ou moins) peut se limiter aux annexes 10, 13-1 et 13-2.
Faut-il un expert-comptable ?
Le décret n’impose un contrôle extérieur qu’au-delà de 1 000 000 DH de produits par an : un rapport établi par un professionnel habilité au contrôle des comptes, qui atteste leur sincérité (annexe 1, art. 12).
Combien de temps conserver les pièces comptables ?
Cinq ans. Le syndic conserve les originaux des pièces justificatives de chaque écriture, au nom et à l’adresse du syndicat, et les remet à son successeur (annexe 1, art. 11).
Où trouver le décret 2.23.700 en PDF ?
Sur le portail Adala du ministère de la Justice et dans le Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025 (site du SGG). Les deux liens sont sur cette page.
Peut-on tenir la comptabilité sur un logiciel ?
Oui. L’annexe 1 (art. 9) permet la tenue électronique des livres, conformément à la réglementation en vigueur.