المسطرة في 6 مراحل
- التذكير الودي: رسالة أو مكالمة مؤرخة. ليست مرحلة قانونية، لكنها تحل أغلب حالات التأخر وتترك أثراً مكتوباً.
- الإنذار: برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل. إذا بقي دون جدوى أكثر من 30 يوماً، تصبح المبالغ التي لم يحل أجلها بعد مستحقة فوراً (المادة 25).
- تحرك السانديك دون تصويت الجمع العام: يستخلص السانديك المساهمات المستحقة، ولا يحتاج إلى إذن مسبق من الجمع العام للمطالبة بها أمام القضاء (المادة 25).
- الأمر بالأداء: يمكن لرئيس المحكمة الابتدائية أن يأمر بأداء المبالغ المستحقة مع النفاذ المعجل (المادة 25). ويُطلب الأمر بالأداء بناءً على محضر الجمع العام وكشف الديون وما يثبت توجيه الإنذار، ويكون مشمولاً بالنفاذ المعجل (المادة 25 المكررة)، ويصدر داخل أجل لا يتجاوز ثلاثة أشهر (المادة 36 المكررة).
- الرهن الإجباري: تستفيد ديون الاتحاد من رهن إجباري على الجزء المفرز للمالك المدين وحصته في الأجزاء المشتركة (المادة 40). يعدّ السانديك بياناً بالدين، وبعد مرور ثمانية أيام على توصل المدين به، يأمر رئيس المحكمة، بطلب من السانديك، بتقييد الرهن على الرسم العقاري للشقة (المادة 40 المكررة).
- الامتياز وبيع الشقة: تستفيد ديون الاتحاد كذلك من امتياز على المنقولات الموجودة بالشقة أو المحل وعلى القيمة الكرائية للشقة أو المحل (المادة 41). وعند البيع، يكون المشتري مسؤولاً بالتضامن مع البائع عن المبالغ المستحقة للاتحاد (المادة 42).
الآجال الواجب تذكرها
| الأجل | القاعدة |
|---|---|
| أكثر من 30 يوماً | بعد الإنذار الذي بقي دون جدوى: تصبح المبالغ التي لم يحل أجلها مستحقة |
| 3 أشهر على الأكثر | لصدور الأمر بالأداء |
| 8 أيام | بعد توصل المدين ببيان الدين: الأمر بتقييد الرهن الإجباري بطلب من السانديك |
| 5 سنوات | تقادم الواجبات غير المطالب بها، ابتداءً من مصادقة الجمع العام عليها (المادة 43) |
الملف الواجب إعداده
- محضر الجمع العام الذي صادق على الميزانية أو الحسابات.
- كشف ديون المالك، يعدّه السانديك.
- نسخة من الإنذار والإشعار بالتوصل.
- نظام الملكية المشتركة (حصة الشقة) والرسم العقاري للشقة من أجل الرهن.
الوقاية من التأخر في الأداء
- نداءات أداء في موعد ثابت: يُستحق المخصص في اليوم الأول من كل ربع سنة أو من المدة التي يحددها الجمع العام (المادة 24).
- تسهيل الأداء: الأداء عن بعد، التحويل، وصل فوري.
- إطلاع الملاك على الحسابات: يخبر السانديك الملاك بوضعية الخزينة مرة كل ستة أشهر على الأقل (المادة 26)، ولكل مالك حق الاطلاع على السجلات (المادة 32).
أسئلة شائعة
هل يحتاج السانديك إلى موافقة الجمع العام لمتابعة مالك لا يؤدي؟
لا. لا يحتاج السانديك إلى أي إذن مسبق من الجمع العام للمطالبة قضائياً بالمساهمات المستحقة (المادة 25 من القانون 18.00).
كم يجب الانتظار بعد الإنذار؟
أكثر من 30 يوماً ابتداءً من اليوم الموالي لأول تقديم للرسالة المضمونة. بعد ذلك تصبح المبالغ التي لم يحل أجلها مستحقة فوراً (المادة 25).
هل يمكن تقييد رهن على شقة المالك الذي لا يؤدي؟
نعم. تستفيد ديون الاتحاد من رهن إجباري على الشقة (المادة 40)، يأمر رئيس المحكمة بتقييده بطلب من السانديك بعد مرور ثمانية أيام على توصل المدين ببيان الدين.
هل تتقادم الواجبات غير المؤداة؟
نعم، بمرور 5 سنوات على مصادقة الجمع العام عليها إذا لم يُطالب بها (المادة 43).