أجهزة الاتحاد
| الجهاز | دوره | المرجع |
|---|---|---|
| الجمع العام | يتخذ القرارات: الميزانية، الحسابات، تعيين السانديك، الأشغال | ينعقد مرة في السنة على الأقل |
| وكيل الاتحاد (السانديك) ونائبه | ينفذ قرارات الجمع العام ويسيّر العمارة يومياً | المادة 19: سنتان قابلتان للتجديد |
| المجلس النقابي | يُحدث بقوة القانون في المجمعات العقارية التي تسيّرها عدة اتحادات | المادة 29 |
المجلس النقابي ليس إجبارياً في كل عمارة
حسب المادة 29، يُحدث المجلس النقابي في المجمع العقاري الذي تسيّره عدة اتحادات للملاك، وليس في كل عمارة.
الجمع العام: الدعوة والنصاب والمحضر
- الانعقاد: ينعقد الجمع العام العادي مرة واحدة في السنة على الأقل.
- الدعوة: توجه قبل 15 يوماً على الأقل من تاريخ الاجتماع، برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل أو بواسطة مفوض قضائي أو بأي وسيلة قانونية للتبليغ، مع جدول الأعمال.
- إذا لم يدعُ السانديك: يمكن لثلث الملاك طلب عقد الجمع العام، ويمكن عقده بعد مرور 8 أيام على إنذار السانديك.
- النصاب (المادة 18): يصح الاجتماع بحضور نصف الملاك على الأقل أو من يمثلهم. وإلا يُعقد اجتماع ثانٍ داخل 30 يوماً، كيفما كان عدد الحاضرين، ويتخذ قراراته بالأغلبية.
- التوكيل: يجب أن يكون كتابياً، ولا يمكن للوكيل أن يمثل أكثر من 3 ملاك، وألا تتجاوز الأصوات التي يحملها 10% من مجموع أصوات الملاك.
- المحضر: يبلّغه السانديك إلى جميع الملاك داخل أجل لا يتجاوز 8 أيام من تاريخ اتخاذ القرارات.
نماذج جاهزة: نموذج الدعوة إلى الجمع العام ونموذج محضر الجمع العام.
الأغلبيات المطلوبة
| الأغلبية | القرارات | المادة |
|---|---|---|
| الأغلبية النسبية لأصوات الملاك الحاضرين أو الممثلين | صيانة العمارة والسلامة | 20 |
| ثلاثة أرباع أصوات الملاك | تعيين السانديك ونائبه وعزلهما، المصادقة على الميزانية، تحديد التكاليف، أشغال التحسين، نظام الملكية المشتركة، سقف المصاريف ومخصص الأشغال الكبرى | 19 و21 |
| إجماع الملاك | بناء جديد، التعلية، تحويل الأجزاء المشتركة، الهدم الكلي | 22 |
التزامات وكيل الاتحاد (السانديك)
- إعداد ميزانية الاتحاد بانتظام ومسك محاسبة تبيّن وضعية خزينة الاتحاد ووضعية كل مالك (المادة 26).
- إخبار الملاك بوضعية الخزينة مرة كل ستة أشهر على الأقل (المادة 26).
- مسك أرشيف وسجلات العمارة والاتحاد، ولكل مالك حق الاطلاع عليها (المادتان 26 و32).
- فتح حساب بنكي باسم الاتحاد وإيداع المبالغ المحصلة فيه فوراً (المادة 26).
- تمثيل الاتحاد أمام القضاء (المادة 26)، واستخلاص الواجبات دون إذن مسبق من الجمع العام (المادة 25).
- عند انتهاء مهامه: تقديم تقرير عن حصيلة نشاطه، وتسليم جميع الوثائق والأرشيف والسجلات إلى السانديك الجديد داخل 15 يوماً على الأكثر من تاريخ تعيين هذا الأخير (المادة 28).
الجمع العام الأول وتعيين أول سانديك: الخطوات
- جمع نظام الملكية المشتركة ولائحة الملاك وحصصهم.
- توجيه الدعوة إلى الجمع العام الأول قبل 15 يوماً على الأقل، مع جدول الأعمال.
- تعيين السانديك ونائبه بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك، لمدة سنتين قابلة للتجديد.
- المصادقة على الميزانية التقديرية ومخصص الأشغال الكبرى (المادة 24).
- فتح حساب بنكي باسم الاتحاد (المادة 26).
- تبليغ المحضر إلى جميع الملاك داخل 8 أيام.
- إخبار السلطة المحلية بتعيين أجهزة التسيير (المادة 19).
الطعن في قرارات الجمع العام
يجب رفع الطعن في قرارات الجمع العام، تحت طائلة التقادم، داخل أجل شهرين ابتداءً من تاريخ تبليغها.
أسئلة شائعة
ما هي مدة انتداب السانديك بالمغرب؟
سنتان قابلتان للتجديد، حسب المادة 19 من القانون 18.00 كما تم تعديله بالقانون 106.12.
ما الأغلبية اللازمة لتعيين السانديك أو عزله؟
ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين (المادة 19).
ما النصاب القانوني للجمع العام؟
حضور نصف الملاك على الأقل أو من يمثلهم. إذا لم يكتمل، يُعقد اجتماع ثانٍ داخل 30 يوماً يصح كيفما كان عدد الحاضرين (المادة 18).
ما أجل الطعن في قرارات الجمع العام؟
شهران ابتداءً من تاريخ تبليغ القرارات، تحت طائلة التقادم.
هل للمالك حق الاطلاع على حسابات الاتحاد؟
نعم. لكل مالك حق الاطلاع على أرشيف وسجلات الاتحاد، ولا سيما ما يتعلق بوضعية الخزينة (المادة 32).